Os fundos imobiliários são investimentos bem conhecidos e usados pelos investidores como forma de aporte para construção de um patrimônio de aposentadoria. Isso acontece porque, apesar de que os fundos são fontes de renda variável, eles são mais estáveis que o mercado de ações no quesito de volatilidade. Além disso, eles pagam dividendos pelas cotas mensalmente, o que traz aquela sensação de controle para o investidor. A B3 registra 5 milhões de investidores em pessoa física no país, sendo que 2,5 milhões desses investidores aportam em fundos imobiliários.
A lei que determinou a existência para o mercado de fundos imobiliários existe há 30 anos e há um pouco mais de 24 anos que os pequenos investidores possuem acesso ao mercado. Desde então, o mercado vinha em bom crescimento. Após alcançar um nível máximo em Abril de 2024, o IFIX – Índice de Fundos Imobiliários brasileiro, apresenta uma queda persistente. Neste artigo vamos falar sobre as variáveis externas que impactam nos fundos, especialmente nas ameaças que rondam o setor.
FIIs X Taxa de Juros Brasileira
A taxa de juros brasileira alcança níveis dificilmente alcançados. O relatório de mercado do Banco Central, chamado Focus, menciona que o mercado já prevê, em relação à taxa Selic, um fechamento em 10,5% em 2024. A taxa só baixaria para 9,5% e 9% entre os próximos anos. Mesmo que o governo federal tentasse trazer essa narrativa de queda dos juros à tona, com a falta de estabilidade no nível de confiabilidade dos investidores externos (que compõem boa parte da camada de investidores do país), os juros não possuem previsão de queda significativa no curto e médio prazo.
Essa colocação da taxa Selic a níveis altos faz com que o mercado de fundos imobiliários permaneça em queda. Os investidores veem com bons olhos os preços em Títulos do Tesouro Direto, já que o Tesouro Selic e o IPCA+ são fontes de renda fixa. Como renda fixa, esses ativos são mais atrativos pelo retorno financeiro e mais seguros por serem ofertados pelo governo federal. E para competir com a renda fixa, o mercado pressiona o preço dos ativos de fundos imobiliários para baixo de forma em que o dividend yield (taxa que reflete o dividendo anual) seja compatível com a concorrência do retorno que diversos ativos de renda fixa dão (como Tesouro Direto e alguns CDBs). Então, enquanto tivermos uma expectativa de Selic alta, a tendência é que o preço dos ativos de fundos imobiliários se mantenha em queda.
FIIs x Taxa de Juros Americana
No dia 02 de Julho, o Dólar segue em franca alta perante às incertezas no mercado financeiro, mercado tributário e mercado internacional. O Ministro da Fazenda, Fernando Haddad, atribui o alto nível do dólar devido aos ruídos e falta de comunicação eficiente com o mercado sobre os resultados econômicos. Porém, devido à fragilidade econômica e até institucional por conta das ameaças na gestão fiscal, os investidores externos vêm retirando seus recursos da Bolsa e do país mais intensamente.
O preço do dólar alto e a fuga de capital estrangeiro é refletido pela taxa de juros americana, que segue em alta até pelo menos em Setembro. Isso faz com que a Bolsa brasileira se mantenha fragilizada e, consequentemente, o mercado de fundos imobiliários também se mantém fragilizado. Esse processo é completamente afetado em nível de cadeia financeira. Em outras palavras, para conter a fuga dos investidores estrangeiros, que são atraídos pela alta taxa de juros americana, o Banco Central decide por manter a taxa Selic alta. Isso faz com que a preferência pela renda fixa se mantenha alta. A previsão inicial é que a taxa de juros americana só comece a diminuir a partir de Setembro deste ano. Provavelmente o mercado brasileiro só sentirá o impacto efetivo desse corte ano que vem, já que pode haver um processo de adaptação a essa nova dinâmica de mercado.
FIIs X ameaças sobre tributos
Além das ameaças sobre a taxa de juros brasileira e americana, no dia 01 de Julho saiu uma notícia de que o governo pensa em taxar os fundos imobiliários. Essa taxação pode atingir mais de 2,5 milhões de investidores que aportam no mercado dessa classe de ativo. O impacto, caso esse tributo seja aprovado, pode ser tão significativo que uma redução da distribuição de dividendos por conta de 10-20% pode tirar por completo a competitividade dos fundos em comparação com outras classes de ativos. Claramente, dessa forma, os investidores migrariam para ações ou renda fixa.
O Projeto de Lei Complementar 68/2024 contemplará, caso aprovado, os FIIs e Fiagros (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais). A tributação incidiria sobre os proventos na forma dos seguintes tipos de tributos: Imposto Sobre os Bens e Serviços (IBS) e Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS). Até o momento, o Ministério da Fazenda ainda não se manifestou sobre a potencial tributação. O mesmo disse que o projeto seria votado pelo Congresso. O mercado sabe que essa ameaça sobre a isenção de imposto sobre o fundo venha a se concretizar. Entretanto, do jeito em que o Projeto é proposto, isso seria um desastre para o setor. Provavelmente ele não será aprovado no curto prazo por pressão popular, já que a maior parte dos investidores (76%) é composta por Pessoa Física.
