Se tem um mercado muito interessante para montar uma carteira de poupança para quem está começando no mundo de investimentos, é o setor de Fundos Imobiliários. Nós podemos perceber que houve uma recuperação muito boa no preço dos principais fundos, em comparação com os últimos anos, especialmente após a pandemia que castigou bastante o setor.

Atualmente os principais analistas preveem um ano muito positivo para o setor devido à potencial redução da taxa Selic, que está caindo desde Agosto, quando ela se encontrava a 13,75, podendo alcançar entre 9 e 9,5% no futuro. Isso aumentaria significativamente o preço dos fundos, porque eles sempre estão atrelados ao aquecimento da economia e inflação.

O que considerar antes de investir

Um movimento interessante nesse setor é que quando o governo anuncia que vai cortar as taxas de juros, normalmente as pessoas começam a intensificar as compras de fundos imobiliários, achando que os preços destes vão subir. Quando os preços dos fundos começam a subir, eles tendem a parar de comprar achando que os fundos não crescerão mais.

Apesar de que a lógica pode estar correta, precisamos prestar atenção em uma outra perspectiva. Considerando o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), a partir de 2016, a taxa Selic reduziu de 14,5% para 14% e tivemos um aumento de 34% no IFIX. Em 2018 a taxa Selic já estava em 6,5% e o IFIX continuou subindo mais 25%. Em Maio de 2019 a Selic já estava na casa de 4,5% e o IFIX continuou a subir. Ou seja, em três anos de corte da Selic, o IFIX não parou de subir. O IFIX subiu 127% desde 2016 até 2019. Nada garante que o IFIX continuará subindo, mas é bem possível.

Os fundos que possuem melhor chance de performar positivamente são especialmente os fundos de papel e os fundos de fundos. Porém, hoje vamos discutir sobre três grupos, fundos de papel, fundos de Shopping, e fundos de logística.

Fundos de Papel

Em relação aos fundos de papel (CRI, LCI, LH), iremos focar naqueles que são atrelados ao IPCA, e não ao IGPM, por este ser mais volátil. Como as carteiras com melhor risco de crédito, os fundos de papel indexados de IPCA são melhores.

Percebemos que de Maio a Outubro, IPCA ficou em torno em 2% ao ano. Por essa razão, os dividendos desses fundos caíram bastante. Mas com as expectativas de inflação chegando em média a 4%, é possível que os fundos de papel possam performar mais. Assim, esses fundos tendem a pagar mais.

Nós precisamos considerar os melhores FIIs (High Grade/ Middle Risk) e não apenas aqueles que trazem os melhores resultados financeiros, porque precisamos considerar a segurança de nosso investimento.

Para fundo de papel esse site recomenda o estudo de CPTS11.

Fundos de Shopping Center

Os fundos de Shopping Center foram abandonados ao longo da pandemia. Inclusive alguns fundos deixaram de pagar os proventos no momento de crise. Por isso que muitos analistas questionaram na crise a eficácia dos shoppings, pelo motivo de que as pessoas estavam comprando mais online e os estabelecimentos se mantiveram fechados ou com operação reduzidas.

Porém, os fundos de Shopping estão tendo bons resultados agora após a fase recuperação pós pandemia. E com as taxas de juros caindo, podemos ter uma melhor atividade econômica, porque temos mais créditos baratos, mais investimentos, projetos que não funcionavam com juros caros começam a melhorar, e, consequentemente temos mais empregos.

Em relação a números, fundos de Shopping de multi ativos, com vários grupos de shopping, observamos um dividend yield (rendimento de dividendos) de 8,5% a 9% ao ano, o que é ótimo.

Os fundos de tijolo são muito melhor analisados quando consideramos renda gerada com o Tesouro IPCA (2026 ou 2030). Na indústria de shopping Center, não veremos contratos longos, e sim contratos de 5 anos em média. O tesouro IPCA está rodando a 5,5%a.a. Por essa razão, o dividend yield dos shoppings estão tendo uma lucratividade a 3% ou 4% acima do Tesouro IPCA de referência. A média histórica é abaixo dessa taxa de lucratividade é entre 1%-1,5%, o que é ótimo. É possível que a valorização desse tipo de fundo seja de 20-30% nos próximos 12 ou 18 meses.

Para fundo de Shopping, esse site recomenda o estudo da XPML11

Fundo de Logística

Os fundos de logística são os fundos mais seguros do mercado (dependendo da administradora), por conduzir um mercado em franca expansão (galpões). Desde a pandemia os principais fundos se mostraram muito estáveis pela necessidade de logística das empresas para o consumidor. No processo de consumo, o setor de logística se manteve muito mais estável devido à necessidade de distribuição, especialmente para compras online, do que o setor de Shopping por exemplo, que se manteve fechado.

Quando você selecionar o fundo escolhido, analise que tipo de empresas que alugam os galpões gerenciados por esses fundos. Busque por empresas de boa qualidade e reputação no mercado. Busque também administradoras de fundos renomados e com boas recomendações.

Para o setor de fundo de Logística, esse site recomenda o estudo de HGLG11, BTGLG11, ALZR11

Agora é só começar a montar sua carteira nesse promissor setor!