Se tem um setor com perspectiva de crescimento tanto na construção de logística nacional quanto na atração de potenciais cotistas ávidos em render seus patrimônios, é o setor de Fundos Imobiliários de galpões logísticos. O Brasil é um país em desenvolvimento e em processo de modernização na otimização de distribuição de recursos na malha viária nacional.
Uma das grandes necessidades para esse processo logístico é na aquisição e gerenciamento de galpões. Normalmente, as empresas que alugam esses espaços preferem fazer dessa forma do que adquirir o espaço bruto e ter que congelar seus recursos nesses locais. Para as grandes empresas é melhor alugar os galpões estratégicos, que estão em crescimento de estrutura e que estão sob a administração dos fundos para atender a essa demanda. E como funciona o HGLG11 no mercado de fundos Imobiliários? Hoje vamos falar sobre esse gigante do mercado.
HGLG Itupeva, Fonte: CSHG
Como funciona o HGLG11 no mercado de fundos Imobiliários?
Considerado atualmente como o maior fundo de galpões, com um patrimônio de R$ 5,35 bilhões, o HGLG11 é um fundo imobiliário em franca expansão de mercado. Gerenciado pela Credit Suisse, o fundo possui um portfólio de 24 propriedades distribuídos em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Santa Catarina e Pernambuco.
Com uma taxa de administração bem competitiva, apenas 0,6% aa, o fundo possui um p/vp de 1,04, com um valor de cota de R$ 163,81 e um valor patrimonial por cota de R$ 158,24. O nível de vacância de imóveis, que já esteve mais alto devido à volatilidade no mercado com a pandemia, registrou em 2023 8,3% dos imóveis, sendo que o valor é aceitável e que o fundo pretende diminuir a vacância para 2024.
Mas por que o mercado de logística é tão promissor?
Esse setor está sendo altamente demandado pelo mercado, devido à modernização no sistema de distribuição e consumo de bens necessários por todos, o que antes era alcançado de forma mais vagarosa e estática. Agora com o aumento no acesso à Internet, mais e mais pessoas preferem comprar e consumir de maneira on-line, em que o sistema logístico precisa estar bem estruturado para atender essa demanda.
E essa cultura foi fortemente aprofundada durante a pandemia, em que ampliou esse tipo de necessidade por todos porque ninguém poderia ir ao Shopping ou adquirir os produtos em lojas físicas. A complexidade na distribuição precisava ser fortalecida e facilitada para que o acesso do consumo aos bens necessários fosse mais rápido. Dada essa importância, fica claro que quem não está estrategicamente localizado não se mantém competitivo.
Além disso existem outras vantagens como a estrutura de construção e entrega dos espaços ser muito mais simples do que um prédio urbano. Os contratos entre fundos e inquilinos também tendem a ser longos.
Como um exemplo mais recente, a CSHG mencionou em seu ultimo relatório de Dezembro de 2023 que estava construindo dois galpões de forma especulativa, para quem posteriormente quisesse alugá-lo. O grande terreno está localizado em Cabo de Santo Agostinho, Pernambuco, e o fundo o adquiriu em Junho de 2023. Antes de entregar a primeira fase já em Abril de 2024, o CSHG já fechou um grande contrato de anos com a Mercado Livre. Ela já ocupa outros galpões administrados pelo fundo e vai ocupar essa nova estrutura de armazenamento e distribuição. A segunda fase será entregue em Junho de 2024. Ambas estruturas estarão sendo rapidamente usadas após a aquisição e construção da estrutura necessária.
Parque Torino, MG Fonte: CSHG
O que esperar para o futuro da CSHG Logística?
O fundo pretende trabalhar em 2024, nos mesmos 5 pontos explorados em 2023:
– Reciclar os imóveis antigos para melhorar a valorização de locação ou para vende-los no futuro próximo;
– Manter a administração e desenvolvimento dos imóveis para melhorar a valorização destes e para otimizar as vendas;
– Continuar os estudos para novas aquisições de imóveis de ótima qualidade ao longo dos meses;
– Trabalhar na qualificação dos imóveis para diminuir a vacância física destes;
– Sempre manter um bom recurso financeiro em caixa para que o fundo possa trabalhar em novas aquisições.
O administrador do fundo também menciona que o crescimento excessivo do fundo já chegou em um nível de potencial maturidade. Assim, veremos menos movimentos de aquisição, vendas e desenvolvimento dos imóveis. Isso pode ser bom, segundo o fundo, porque isso também diminui os riscos dado o nível do fundo no mercado.
