Na nossa série de estudo sobre os fundos imobiliários, o setor de logística tem sido o nosso foco, devido aos grandes benefícios que ele traz. Como mencionamos no artigo anterior, os fundos de logística possuem a vantagem em relação a outros setores de tijolo. Eles são rápidos de serem estruturados, possuem fácil manutenção, além de possuírem prazos longos nos processos de aluguéis. Hoje vamos entender como funciona a ALZR11 no mercado de fundos imobiliários, sob a Alianza Gestão da BTG Pactual. A Alianza criou o fundo em 2018, e tem sob gestão um pacote híbrido de propriedades de galpão, indústria e logística.

Segundo a BTG Pactual, o objetivo do fundo é:

“Investimento direto ou indireto em empreendimentos imobiliários não residenciais (exceto hospitais e plantas industriais pesadas), que atendam os Critérios de Elegibilidade de Ativos-Alvo (…) com a finalidade de locação poe meio de contratos atípicos (“Built to Suit e “Sale & Lease) que atendam às Condições Mínimas de Locação (abaixo definidas) e que atendam as demais políticas de investimento do Fundo (“Ativos-Alvo”).”

Características sobre o fundo ALZR11

O valor atual da cota é de R$ 117,58, sendo que seu valor patrimonial por cota é de R$ 105,39. A Alianza lançou o fundo no IPO com  um valor de cota de R$ 100. O seu valor patrimonial é de R$ 1,04 Bilhão, que em comparação com HGLG11, ele representa 1/5 do tamanho do patrimônio. O p/vp em 1,11 está alto comparando com um nível ótimo de 1,05.

O fundo possui atualmente 16 imóveis, e os inquilinos são oriundos de 10 setores diferentes. Isso faz com que a ALZR11 tenha uma grande diversificação de clientes. A Alianza classifica os imóveis da seguinte forma: Edifícios comerciais representando 44% dos empreendimentos; galpões logísticos, 23%; Renda Urbana, 24%; Data Center, 5%; e galpões logísticos refrigerados, 4%. Todos os imóveis estão localizados na Grande São Paulo, no Estado de São Paulo, e no Rio de Janeiro.

Apesar de o valor da cota, representado por um p/vp em 1,11 estar alto, os empreendimentos são de ótima qualidade. Além disso, a vacância física é muito baixa, de 3,5% e o tipo de contrato é muito seguro para o fundo. O contrato é classificado como contrato atípico, em que, caso o inquilino queira reincidir o contrato antes do vencimento, ele é obrigado a pagar o aluguel até o fim mesmo assim. Isso é chamado de contrato 100% remanescente. A média de anos para os vencimentos dos contratos é de 8 anos. O contrato em que o vencimento está mais próximo é de 2,5 anos, para a Atento no galpão do Rio de Janeiro, e o contrato mais longo, para a Bauduco, é de 12,5 anos, localizado em Guarulhos, São Paulo.

Foto: Empresas que alugam os imóveis administrados pelo fundo Alianza

Últimas Notícias sobre a ALZR11

O fundo imobiliário divulgou em 18 de Janeiro a notícia sobre o seu resultado financeiro referente a Dezembro. Ela pagará no dia 25 de Janeiro os dividendos referentes ao mês passado no valor de R$0,7976 por cota, com uma queda de 3,3% de dividendos em relação os outros seis meses de 2023, que registraram R$0,83 por cota.

O fundo relatou que as receitas totais do fundo vieram ligeiramente acima do mês anterior, devido às correções nos aluguéis dos imóveis para a DASA e Santillana dentro do reajuste anual do IPCA, com um repasse de 4,17%. Ainda assim, o fundo registrou a queda mesmo com um resultado positivo de R$ 6,975 milhões para Dezembro.

Isso aconteceu porque um dos inquilinos de uma das propriedades do fundo em São Paulo, o IPG, reinscidiu antecipadamente o contrato e pagou a multa de R$ 5,16 milhões de reais. Porém, o IPG ainda não concluiu o pagamento da multa e o fundo permanece sem a receita deste imóvel, e com custos atrelados a essa situação. Por essa razão o valor de pagamento por cota sofreu essa queda para o mês de Dezembro.

Porém, a presença do ALZR11 no mercado de fundos imobiliários demonstra como o setor pode ser sólido. O fundo possui uma ótima gestão, ótimos clientes e com uma administração perene do seu patrimônio. Essa é uma das escolhas principais da Mundo Abundante, juntamente com HGLG11, para o setor de logística. Compartilhe conosco se você quais outros fundos vocês querem que a gente analise!